高級 賃貸マンションに関するビジネスと今後
「都市」について都市機能の高度化健物のバリアフリー化やＩＴ対応化なとう都市の居住環境の向上（都心居住や従前居住者対策のための住宅供給、潤いのある街並み整備など）などを実現させ「再生」させるため、都市計画や開発手法の見直し開発の阻害や遅延に繋がっている法的規制の緩和公共施設（道路、公園など）の整備などを実施させることが必要となる。
このような「都市再生」は土地の流動化をスムーズにし、不良債権問題を解消するためにも重要な課題である。
都市再生の具体的対応策都市再生を進めるためには国や地方公共機関の力だけではなく、民間の事業者のもつ資金力やノウハウをうまく活用することが重要なポイントとなる。
そこで、政府では、平成１３年５月、「都市再生本部」という組織を設立し、「都市」の「再生」に繋がる民間事業を引き出すための具合的な施策などを中心に、都市再生の方針や施策の検討およびその実施を行っている。
そのなかで以下のような課題解消を目標に、様々な規制緩和や支援措置が実施されている。
民間都市開発を促進するための課題都市開発に必要な手続きなどの時間短縮、期間の明確化その地域の特性に応じた民間の創意工夫を活かせる対応道路､公園､下水道など都市開発に不可欠な公共施設の整備促進実施された主な施策･内閣総理大臣が本部長となり、都市再生基本方針や都市再生緊急整備地域の指定などに取り組む･市街地再開発事業の施行者に再開発会社を追加･区画整理事業において地権者の申し出により高度利用推進区への集約換地を可能とする･民間による再開発事業などを促すため時間と場所を限定し都市計画と金融の両面から大胆な支援措置をとる。
「都市再生緊急整備地域」の政令指定。
（場所限定）･期限１０年間（時間限定）･用途規制、容積率規制、斜線制限、日影規制などの規定を緩和できる「都市再生特別地区」を定められる地域内の事業施行予定者が２／3以上の土地所有者等の同意により都市計画の案を提案することができる。
「民間都市再生事業計画」として認定されると、民間都市開発機栂による無利子貸付、出資、債務保証などの金融面の支援が受けられるなど･用途地域に定める容積率、建ぺい率、日影制限等について、選択肢を追加（最高１０００％→1300％）･総合設計制度の許可を経ずに、建築確認の手続きのみにより、迅速に規制緩和する措置を導入･住民等による自主的なまちづくりを推進するため、土地所有者、まちづくりＮＰＯ等が都市計画を提案する制度を整備等･当初の目的であった産業・人口の集中抑制の必要性が低くなったため廃止･建替え決議要件の明確化（過分の費用十4/5決議→4/５決議のみ）･大規模修繕決議要件緩和（3/4→1/2）等回空中権とは「空中権」は現在の日本の法制上において正式に明文化された権利ではないが以下の2つの権利を一般的にこう呼んでいる。
その土地の空間の一部をその土地の上で利用する権利他の土地で利用することが可能な、ある土地の空間利用権その土地の空間の一部をその土地の上で利用する権利ある土地の上部や下部空間を水平的に区分し、その区分のひとつを処分したり建築等に利用したりする権利。
土地所有権から切り離されたもので、単独で処分することが可能。
わが国では「区分地上権」がこのような権利として認められている。
ただし不動産登記制度上この権利は、他の建築物と分離して自ら接地し支持することが必要とされている。
これに対しアメリカではこれに該当する権利としてＡＲ（ＡｉｒRights）とよばれる権利が昭和30年代より認められている。
これはわが国の区分地上権と違い、他の建築物と分離せず、「接ぎ木方式」での建築が認められる権利である。
ただしこれらはいずれもその敷地の上空のみで認められるもので、他の土地の上空などへ移転することは認めらない。
・接ぎ木方式…既存建物の上に他の建物を接ぐ形で建築する方式他の土地で利用することが可能な、ある土地の空間利用権他の土地で利用することができる、ある土地の未利用容積率などの空間利用権。
この権利を他の土地に移転することで、その移転先の土地では許容容積率にこの移転分の容積を追加して利用することが可能となり、いわゆる「容積の移転」が実現する。
なお、移転後の元の土地においては、当然移転した分の容積は利用できない。
この権利はアメリカにおいて､ＴＤＲ（TransferableDevelopmentRights）「移転可能開発権」とよばれ、建替や開発を禁止、制限されている歴史的建築物や農耕地を、その上空の余剰容積などを譲渡可能とすることで保全する、都心部の開発を誘導と抑制によりコントロールする、などを目的に昭和40年代より導入されている。
わが国の「容積移転」手法わが国でも、現在主に下表のような手法を用いることにより「容積移転」が可能である。
総合設計制度一団地認定による総合的設計連担建築物設計制度特定街区(都市計画法８条･９条建築基準法60条）再開発地区計画平成１５年１月より地区計画に統合(都市計画法12条の5建築基準法68条の3》容積適性配分型地区(都市計画法12条の7，建築基準法68条の5）特例容積率適用区域(都市計画法8条3項，建築基準法52条の2）建築計画で一定規模以上の敷地のものについて、一定割合以上の空地を確保し、市街地環境の整備改善などに資すると認められる建築物について、一般形態規制の一部を緩和する制度。
同計画内の地権者間での容積移転が可能。
一団地に一以上の建築物を総合的設計によって建築する際において、特定行政庁が市街地環境の整備改善に支障がないと認めた場合一般形態規制の一部を緩和する制度。
認定された団地内であれば、公道を挟んだ地権者間での容積移転も可能。
上記の制度の一団地の土地に、既存建築物の存する敷地も含めることを可能にしたもの。
既存建物の未利用容積率を一団地内の他の土地へ移転し活用することが可能。
（公道を挟む移転は不可）市街地の整備改善を図るための街区の整備・造成が行われる地区について、一定規模の空地確保等を条件として形態制限の緩和などを都市計画で定める制度。
道路などを挟む複数街区におよぶ場合もある。
複数街区の場合、道路や他の街区を飛び超えた街区間での容積移転も可能。
工場跡地など大規模低・未利用地の再開発を行う際に、公共施設・空地の確保を条件に形態制限の緩和を都市計画で定める制度。
複数権利者での開発や既存の建物を保存しつつ開発する場合などに有効。
計画により地区内の地権者間の容積移転が実現する。
都市計画により、地区内の総指定容積総量を超えない範囲内で容積率の適正な再配分配分を行う制度。
地区内の低容積エリアから高容積エリアへの容積移転が実現する。
商業地区内で十分な公共施設を備え、全体としての高度利用を図るべき区域について都市計画により指定する。
区域内の総指定容積総量の範囲内であれば､区域内の飛び地同士であっても容積率の移転が認められる。
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